证券时报记者 刘茜
作为5月17日楼市新政后全国第一个宣布下调房贷利率下限的城市，目前武汉的公积金贷款利率、商贷利率、最低首付比例都处于历史低位。近日，证券时报记者实探武汉房地产市场，在多重政策效应的叠加刺激之下，武汉楼市活跃度明显提升，开发商加大促销力度，部分核心地区的热盘再现“线下抢房”的场景。
来自湖北省住建厅的数据显示，今年5月，武汉新建商品房网签销售面积达92.2万平方米，环比增长17.9%；6月1日至16日，网签销售面积环比增长11.6%，预计6月底可突破100万平方米，环比增长10%。
再现“线下抢房”
“借助政策利好，大多开发商主要是加快去库存，辅以各种促销让利，千方百计增加销量，特别是6月就进入半年业绩考核倒计时，这方面力度有所加大。” 中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政接受证券时报记者采访时表示，这一波政策利好，让好的项目变得更有吸引力，比如核心区的高品质新盘，人气流量普遍增加一两倍。
记者实探发现，武昌核心、汉口内环、青山核心等板块率先掀起一波楼市热潮，一些项目采用线下开盘的模式，首开去化率达到九成。
6月15日，位于武昌内环的一楼盘首开，一位参与了现场认筹的武汉市民陈先生向记者介绍，首开的两栋楼约有100多套房源，认筹现场来了200多人，均价在3.35万元/平方米的155平方米户型受到追捧。“开盘前放风价达到每平方米3.6万元，所以首开价格一出来，还是给了购房者心理上的惊喜。现场坐得满满当当，难得见到这么热烈的场面。”陈先生说。
根据该项目的官方宣传，首开销售约5亿元，155平方米户型全面售罄，首开去化率超过90%。6月22日，该盘加推155平方米户型，销售达到1个亿，累计成交超过6亿元。
楼市逐渐升温，在首开告捷后抓紧拿证加推的楼盘不在少数。6月中旬，武昌内环另一板块的一楼盘加推，当晚认购超过1亿元；此前的6月7日晚，该项目已卖出3个多亿。更早一些的5月底，江汉区一项目开盘当天去化率超九成，认购金额超过2亿元。
中指研究院数据显示，5月20日至6月16日，武汉推盘次数与上月相当，推出房源套数环比减少1500套。有6个主推盘，其中武昌区推盘量最多，共推盘6次，共计推出807套。本月纯新盘共计5个，合计推出527套，去化率为74%。
李国政表示，总体来说，按照武汉户型设计新规开发的一批新项目，因为地处核心区域，加之有大阳台、高赠送等卖点，市场热度与关注度更高。记者注意到，今年4月，武汉多部门联合发布《关于推进新型住宅设计创新试点工作的通知》，鼓励企业在多个方面进行创新，包括总体布局、公共空间、建筑立面等。
不过，此前就缺少人气、品质一般的项目，比如远城区的大部分项目，起色依然不大。据克而瑞监测，武汉位于三四环的项目多采取“低价保量”策略，最大降幅达到了21%。
购房者等政策等优惠
武汉市住房保障和房屋管理局数据显示，今年一季度，武汉新建商品住房共计成交14190套，而2023年同期为33700套。面对较为严峻的市场行情，五一假期结束后的第一个工作日，武汉市发布新版“汉十条”，同时开启房交会。而在5月17日楼市信贷政策放松后，武汉也是全国首个落实下调首套房和二套房首付比例的城市。
值得注意的是，为了配合武汉楼市“一区一策”的部署，武汉多个区已经出台了区级的房地产发展措施。记者梳理发现，区级措施加强了对于人才、多孩家庭等群体的精准消费支持，对于以旧换新、土地供给方式等也在不断创新。
在多重政策效应的叠加之下，部分购房需求确实得到了释放。据武汉市房管局统计的数据显示，今年5月，武汉市新建商品住房成交6058套，成交套数环比增长21.82%，面积环比增长25.7%。
李国政表示，政策密集频繁出台，也让购房者产生观望情绪，继续等政策、等优惠。
在光谷一楼盘售楼部，记者碰到了前来咨询的武汉市民陈女士。新政出台后，陈女士准备的50万元首付，可以买到面积更大的房子。不过，已经看了十多个楼盘的陈女士表示，她看的新盘都拿出了比较大的折扣力度，有的下调了备案价，其中不乏降价超过每平方米千元的楼盘。同一板块竞争更加激烈，“也许下半年开的盘价格更有吸引力。”
采访中，有售楼部销售人员介绍，前期的存量客户出手之后，新增客户跟进确实不如前期那么火热。从销售数据来看，进入6月之后，武汉楼市未能持续之前的势头。
5月17日至6月16日，新政一个月时间，武汉新建住房成交6560套，日均211套，略低于5月日均232套的水平，尤其是6月份的成交量，回到了政策出台之前的水平。
不过，目前向存量时代迈进的武汉，二手房消费对新房消费产生了替代效应。中指研究院数据显示，今年5月，武汉二手住房成交86.4万平方米，超过新房的72.3万平方米。今年前5个月，武汉二手住房成交389万平方米，超过新房的292万平方米，二手房占到住房消费比例的57%，创出近年来的新高。
李国政表示，按照以往模式，评估政策效果基本只看新房成交指标，从武汉目前房地产市场发展情况来看，已经不够全面。从武汉新房与二手房的交易总量看，住房消费依然比较活跃，这一消费变化和市场特征，对于武汉等二三线城市，将是一个新常态。
“以旧换新”仍待优化
作为促进置换需求的一把利器，目前全国80多个城市围绕“以旧换新”制定政策。就武汉而言，去年9月以及今年5月，武汉市先后出台新旧两版“汉十条”政策，对住房“以旧换新”进行增值税补贴、扩大补贴范围、鼓励企业直接收购等支持。
据贝壳新房武汉站的相关负责人透露，今年以来，武汉市购买新房的客户中，约有2.4%是置换了二手房的客户。据此估算，今年1~5月武汉市成交新建商品住房2.2万套，其中“以旧换新”的约528套。
梳理目前武汉“一区一策”的以旧换新政策可以发现，硚口区在武汉率先采取“收储”模式，即区国有平台企业直接将居民旧房收储作为区保障性租赁住房。
而其他区多采用“中介帮卖”的模式，由房企联合中介机构对旧房优先进行推广销售，如武汉经开区以军山片区为试点，联合贝壳找房等房产中介平台开展区内二手房“帮卖”活动。
有业内人士表示，从目前市场的反映情况看，购房者对于由国企出面回购旧房的模式，反响要更加积极一些，而中介帮卖模式对住房销售的拉动作用还需要进一步加强。
目前硚口区在“以房换房”一期推出108套房源后，二期又推出200多套房源，并且对相关政策进行了调整，如置换旧房面积由最初120平方米以下调整为140平方米以下，老旧房屋价格从不得高于所购新房总价七成，调整为不得高于所购新房总价。
“多管齐下才能产生激活市场的鲇鱼效应。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议出台举措加快推进买卖双方直接成交的“手拉手”交易，比如推行二手房带押过户、商业贷款转公积金贷款等，以降低交易费用。另外，降低交易税费、提高参与“以旧换新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。
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