3月20日，2024房地产开发企业综合实力测评成果正式发布，备受关注的“房地产开发企业综合实力top500”等测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的测评工作，已连续开展16年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。
本次发布的《2024房地产开发企业综合实力top500测评研究报告》指出，2023年各部门适时调整房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展，但居民收入预期较弱，行业信心仍处于低位。同时，房企经营格局在近几年发生了巨大变化，房企排名经历了大幅度洗牌，top10房企排名变动率最高。进入2024年，全国房地产市场依然面临下行压力，但市场规模仍然存在，房企存在结构性机会。
此外，大会还发布了中房优采测评的《2024房建供应链综合实力top500-首选供应商服务商品牌测评研究报告》，该报告已成为房建供应商、服务商对标发展，提升多元能力的指南，以及房建领域工程采购招投标及战略合作的重要参考之一。
排名：保利升至第一，国资房企提升显著
测评研究报告显示，2024房地产开发企业综合实力top500前三位由保利、中海、万科占据。其中，保利超越中海、万科，升至第一，华润保持第四，招商蛇口、龙湖、绿城、建发、越秀、新城分列第五至第十位。
2024年榜单变动率有所缩小，头部房企排名相对稳定。相对2023年，top10变动率为20%，top50变动率为18%，top100变动率为15%，top500变动率为19%。排名提升的房企普遍经营稳健、资金面广、产品力扎实，其中部分国资背景的房企排名提升显著。
根据区域划分，华东地区占比41.4%，西部地区占比7.6%，比重较上年有所上升；华南地区占比22.6%，华北地区占比14.2%，中部地区占比11.4%，比重较上年有所下降，东北地区占比2.6%，与上年持平。华东、华南房企数量之和占比超六成，华东房企数量占比较上年上升3.8个百分点，涨幅最高，华北、华南房企数量占比较上年下降1.8个百分点，降幅最大。
规模：优质房企逆市扩张，各梯队集中度下滑
2023年，top500房地产开发企业总资产均值为847.85亿元，同比下降1.50%；净资产均值为188.16亿元，同比下降0.56%。2023年top500房企总资产、净资产规模继续下降，但降幅较上年有明显收缩。
2023年商品房销售持续下行，房企继续缩表维持稳健经营，拿地投资态度谨慎，积极去库存回笼资金，导致资产规模下行。企业层面，民营房企缩表态势明显，仅有少数优质民企资产规模持续扩张。央企财务管理严格，在逆周期阶段展现了较强的持续经营能力。部分地方国企区域深耕经验丰富，且具备融资优势，积极参与地方投资。
从本次测评结果来看，2023年top10、top50、top100、top200销售金额分别约占top500销售金额的36%、67%、78%、90%。相较于2022年，各档房企集中度均有小幅下降，仅top50房企集中度维持不变。
风险：房企偿债压力加大，融资政策持续优化
从长期偿债能力看，top500房企2023年资产负债率均值为63.84%，较上年下降3.34个百分点；净负债率均值为96.92%，较上年上升7.94个百分点，负债维持在高位。短期偿债能力方面，2023年top500房企流动比率均值为1.74，较上年下降0.03；速动比率均值为0.76，较上年下降0.06，二者较上年均有小幅下滑。有超过七成的房企速动比率小于1，可变现的流动资产无法覆盖流动债务，短期偿债压力加大。
测评研究报告显示，2023年top50房企融资总额为4987.35亿元，较2022年下降29.62%。从融资成本来看，2023年top50房企新增融资成本为3.56%，较上年下降了0.19个百分点。新增融资成本下降，一方面由于融资成本较低的境内债券融资占比持续提升，另一方面，2023年债券发行主体以规模较大、基本面良好、信用资质较高的优质房企为主。境外融资方面，对于大部分房企而言，境外融资环境依然处于冰封期，仅有少部分房企完成了境外融资。
发展：营业收入降幅缩小，行业利润空间收窄
2023年top500房地产开发企业营业收入均值107.53亿元，较上年下降4.72%，虽然持续下滑，但降幅已大幅收窄。营业成本均值86.76亿元，同比下降3.91%。净利润均值3.19亿元，同比下降3.37%，现金及现金等价物余额均值69.15亿元，同比下降5.17%，行业整体销售同比回落，同时房企积极推进债务管理、“保交付”等工作，现金余额持续下降。
2023年，top500房地产开发企业总资产收益率均值为0.56%，较上年下降了0.20个百分点；净资产收益率均值为2.49%，较上年下降了1.25个百分点；成本费用利润率均值为4.06%，较上年下降了1.68个百分点。
策略：运营效率有所提高，组织架构继续优化
2023年top500房地产开发企业存货周转率均值为0.13，较上年提升0.01；流动资产周转率均值为0.15，较上年提升0.01；总资产周转率均值为0.09，较上年下降0.01。在保交付的压力及降杠杆的迫切需求下，房企加快了周转速度，同时投资态度谨慎，存货总量下降，top500房企存货周转率和流动资产周转率均值实现了同比小幅上升。受销售金额下降影响，总资产周转率均值继续下滑。
2023年，“保交楼”成为房企第一要务，企业纷纷积极推动已售项目的竣工交付，存货周转率和流动资产周转率同比上升。特别是有国资背景的房企，依托政府背景以及良好的社会形象，加快完成竣工结算，存货周转率表现好于上年同期。
2023年以来，多家房企继续对组织架构进行调整优化。从调整形式来看，主要聚焦在区域、城市公司的整合。除了组织架构调整，房企管理层调整也在密集进行。
趋势：稳定政策层层递进，预期修复尚需时日
测评研究报告显示，2023年我国房地产市场延续下行探底调整，尽管行业政策频繁优化，致力于推动房地产市场企稳复苏和平稳健康运行，但居民收入预期、购房者信心等因素制约房地产市场修复，行业规模筑底、销售低迷态势短期内恐难以扭转。
报告指出，2024年，房企仍需做好应对策略，保证流动性安全。长期来看，行业发展规模依然存在，核心城市购房政策具备进一步放松的空间，房企需挖掘不同城市、不同需求的结构性机会，提升货值变现能力。
此外，“三大工程”是政策发力重要方向，有望对销售恢复、稳定预期等方面起到积极作用。正常经营的房企，应积极把握市场窗口加大营销力度，同时紧跟政策大势，抓住融资机会，拓宽融资渠道，保持现金流安全。对出险房企而言，抓住机遇盘活存量资产加强现金回笼迫在眉睫，同时可借助金融政策窗口寻求政府或金融机构纾困支持，推动企业恢复运转。
附一：2024房地产开发企业综合实力top500及专项测评成果
附二：房地产开发企业综合实力测评参选标准
本测评严格按照“科学、公正、客观、权威”的工作原则，参照《财富》《商业周刊》《福布斯》等国际知名排行榜评选标准，对房地产开发企业综合实力top500的企业设立如下参评标准：
（1）在中国大陆地区依法设立并登记注册的房地产开发企业，或者在中国大陆地区依法设立并登记注册的具有独立法人的专门经营中国大陆地区房地产业务的外商投资的子公司；
（2）房地产开发经营业务收入占企业主营业务收入的比重超过50%；
（3）虽未达到第（2）项标准，但近两年房地产业务年平均销售额不少于1亿元或销售面积不少于5万平方米的房地产开发企业；
（4）对于近两年有经营异常、欠税、严重拖欠工程款、重大税收违法、工商行政处罚、失信、债务违约等违法违规行为者，将根据情况予以扣分甚至不被列入参选范围；
（5）对于提供虚假数据者，或在安全生产、环境保护等领域发生重大责任事故者，将取消参评资格。
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