出品 | 凤凰网风财讯&风财讯智库 作者 | 陈文莉
3月23日，瑞安房地产（00272.hk）公布了2022年全年业绩。
遍览45页财报，瑞安新天地上市延缓、瑞安房地产新增土储仅一宗、物业多采用合作开发模式、现金为王……在行业风浪中，瑞安房地产的步伐愈发“谨慎”了。
究其根由，瑞安房地产主席罗康瑞在业绩会上坦言，我们仍然面临全球形势的挑战，行业内部分开发商的流动性问题持续存在，预计房地产市场仍需经历一段调整期。
瑞安房地产执行董事、瑞安新天地副主席罗宝瑜也认为，购房者依然保持比较谨慎的态度。所以今年来看，部分开发商可能会继续出现流动性的紧缩。
这份对行业预判的适度“悲观”，反而让瑞安房地产透出一丝稳健发展的底蕴。
财报显示，2022年瑞安房地产实现全年收入155.65亿元，同比减少11%；净利润14.75亿元，毛利率43%，较2021年同期上升了2个百分点；合约物业销售额272.19亿元，同比减少10%。在一众预告业绩或亏损近百亿，或利润大跌的房企中，尤显亮色。
据公告，瑞安房地产会延续过去15年的派息“习俗”。2022年底每股派息6.4港仙，加之中报的3.6港仙派息，瑞安房地产全年将实现了每股10港仙的分红。
罗康瑞表示，未来瑞安房地产将继续保持审慎的财务管理，在利润和增长之间实现平衡。
谋划13年，瑞安新天地不急于上市
风浪之下，瑞安房地产“谨慎为上”的发展态度，也让瑞安新天地的上市暂时划上了休止符。
凤凰网风财讯注意到，从2009年瑞安集团考虑拆分新天地独立上市，到如今已经过去了13年。
2012年及2015年，瑞安集团两度定下新天地入市目标，但最终均因各种原因而搁置；2021年9月13日，瑞安新天地正式向港交所提交主板上市申请。然而，直到6个月后招股书失效，瑞安新天地依旧未能上市。
对此，罗宝瑜在业绩会上直言，瑞安新天地的资产负债表非常稳健，不急于上市。
的确，瑞安新天地2022年的表现尚属稳健。全年实现收入27.02亿元，同比减少6%；净资产340.26亿元，同比增长2%；净资产负债率11.5%，相较去年同期减少了3.3个百分点。
核心城市、核心地段的商业布局，一定程度上保障了物业营收的稳定性。据业绩报披露，瑞安新天地拥有及管理11项已落成投资物业，且多分布在上海的中心区域。此外，新天地还拥有两个合营项目上海的企业天地5号和湖滨道、南京国际金融中心。
截至2022年12月31日，瑞安新天地整体投资组合的平均出租率为89%，其在上海办公楼物业的平均出租率则达到了92%。
对于未来瑞安新天地会否重启上市之路，罗宝瑜在业绩会上坦言，还是会寻找最合适的市场环境，让股东创造最大的利益才会考虑上市计划。
谨慎扩储，合作开发释风险却也吞利润
“市场是否见底很难说，出险房企能不能真的解决债务问题也是未知数，所以瑞安还是保持审慎。”罗康瑞表示，这些都会影响瑞安下一阶段要不要很积极地去收购或者买新地块。
过去一年，瑞安房地产在揽储上确实算不上“积极”。
2022年12月，上海滨昌置业有限公司以23.76亿元拿下上海杨浦区平凉社区03b3-01地块（平凉街道6街坊）的土地使用权。该地块的占地面积16993.8平方米，其中23791.32平方米的总建筑面积将作住宅及设施之用途。
据财报，这是瑞安房地产2022年唯一新增土储，其间接拥有上海滨昌置业60%股权，杨浦国资持有另外40%股权。
罗康瑞直言，现在机会的确很多，但市场收购的机会还没有完全出现，所以还是会比较审慎地判断市场。现在的大环境之下，很多城市和区域，都需要重新调整定位。
凤凰网风财讯发现，尽管新增土储较少，但瑞安房地产的“储备粮”却并不少。截至2022年12月31日，瑞安房地产有14个发展项目，土储总建筑面积930万㎡，且主要分布于上海、南京、、佛山、重庆的黄金地段。这为瑞安房地产（包括合营、联营公司）的未来业绩锁定了409亿元的销售总额。
其中，2023年可供销售及预售的住宅物业建筑面积约29.1万平方米，涵盖六个项目：上海太平桥（翠湖五集）、上海蟠龙天地、武汉天地、武汉光谷创新天地、武汉长江天地和重庆天地，几乎清一色的主要城市核心地段的豪宅及高端商业项目。
然而，蟠龙天地（80%）、武汉光谷创新天地（50%）、重庆天地（19.8%）等多个项目选择与当地国资等进行合作开发，虽然分散了风险，却也带走了利润。
财报显示，瑞安房地产2022年实现归母净利润9.06亿元，而2021年同期为16.36亿元。相对应的，归属于非控股股东利润4.53亿元，同比增长了34%（2021年：3.38亿元）。
对此，瑞安房地产行政总裁王颖表示，经济下行和房地产行业的持续调整给开发商带来了许多挑战，但瑞安房地产拥有强大的品牌并坚持长期主义的城市更新理念。未来，我们将继续关注长三角、大湾区一线城市和强二线城市的策略性区位的发展机遇。
合理举债
多渠道融资减压
瑞安房地产的“谨慎”，在债务管控上达到了另一种极致的体现。
财报显示，截至2022年12月31日，瑞安房地产的总负债335.12亿元，同比增长5%；负债净额201.44亿元，净资产负债率45%，远低于行业均值82.9%（中指研究院数据）。
瑞安房地产财务总裁孙希灏则在业绩会上透露，2023年上半年大概有20多亿元融资到期，下半年大概是55亿元。
不过，瑞安房地产并不差钱。2022年6月，瑞安房地产赎回6亿美元的优先永久资本证券。
截至2022年12月31日，瑞安房地产现金及银行存款133.68亿元，剔除抵押予银行的21.92亿元存款，以及仅能用于指定物业发展项目的受限制银行存款16.91亿元，仍余94.85亿元，基本能够覆盖短债。
此外，2 月 23 日，上交所公司债券项目信息平台显示，“瑞安房地产-虹桥天地绿色资产支持专项计划”项目获受理，该笔abs拟发行金额为 44.01 亿元。
2022年，瑞安房地产与浦发银行上海分行、上海银行签署合作备忘录，两家银行将分别为其在收并购融资、esg发展等方面各提供100亿元的资金支持。
展望未来，恰如罗康瑞在业绩会上所言那般，审慎的资本管理和稳健的资产负债表将使瑞安房地产处于有利地位，抓住市场调整带来的增长机会。
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